住宅专项维修资金是房子的“养老钱”，其使用有严格的法定程序。近日，南京建发善水湾花园小区业主向本报反映，称小区业委会疑似违规使用了住宅专项维修资金，且小区防水维修工程存在“偷工减料”、虚报工程量等问题，业主们多次向属地社区和街道投诉，但事情一直未能解决。对此，本报记者做了调查采访。

  善水湾花园业主张先生（化姓）和记者说，从2023年至今，小区业委会先后5次以外墙和屋面渗漏为由，申请使用住宅专项维修资金对小区房屋进行防水维修，当地累计拨款维修资金177万元。然而，不少业主后来才发现，这5次动用维修资金都使用了应急申报程序。“业委会解释说通过应急程序申请动用维修资金，是为了规避审批上的麻烦，但这样做实际上损害了业主们的知情权，规避了业主们的监管。”张先生说，业委会绕开了“动用维修资金需要特定比例业主同意”这一流程，使得很多业主收到官方发来的维修资金扣款信息后，才得知这一情况。

  为了弄清维修资金使用情况，2025年3月，张先生向小区业委会提出公开维修资金使用相关材料，业委会虽表面答应公开但始终没有履行。“我认为业委会在使用维修资金的过程中存在猫腻，不然为什么不敢向业主公开账目？”张先生说，多次协商无果后，他委托律师向法院提起诉讼，请求判决业委会公开包括专项维修资金使用明细、公共收益收支情况、会议纪要、用印记录等在内的六类文件。后经法院调解，业委会同意在2025年9月30日前公开有关信息，但直到2025年10月底，张先生还是没能看到这一些信息，无奈之下，他只得向法院申请强制执行。截至记者发稿前，案件已进入“财产查控阶段”。

  除了维修资金使用情况不透明，该小区防水维修工程的实际效果也未让业主们满意。记者近日实地探访时，多位业主向记者控诉小区防水维修工程不符合国家规范。“许多邻居邀请了专业实施工程单位到现场查看，发现施工存在多处问题。”小区业主王阿姨（化姓）和记者说，根据防水维修专业技术人员的说法，按现场实施工程单位在屋面一层使用的聚氨酯防水涂料的做法，每平方米造价应不超过100元，而实施工程单位最终的屋面防水平均结算价高达每平方米393.78元。

  小区业主反映，由于业委会聘请的实施工程单位“偷工减料”，导致修缮后的防水层出现起泡、不固化等问题，有多处工程更是未做保护层，使得修缮后没多久就出现脱落、破损等情况，“不少顶层的业主反映，修完了还是漏水，根本就没有达到效果。”王阿姨说。

  记者调查中了解到，类似的质量上的问题只是小区防水维修工程暴露出的诸多问题之一。“这个维修工程从开头就有问题，业委会找的实施工程单位都没有经过公开对外招标。”小区业主刘女士（化姓）说，业主们了解到，业委会将整个小区的维修工程拆分，目的是不经过网上招标程序便确认实施工程单位。

  “根据相关规定，启用应急程序动用维修资金意味着维修事项已刻不容缓。既然着急，业委会为什么还要把整个小区的维修项目拆分，而不是一次性申报呢？”刘女士说，业委会最终选定的实施工程单位是江苏祖安建设工程有限公司，该公司因“防水防腐保温工程专业承包二级资质”不合格，去年7月被南京市城乡建设委员会通报公示。

  小区业主表示，之所以怀疑防水维修工程滥用维修资金，是因为大家看到审计结算材料后，发现施工单位存在虚报工程量的情况。有的地方维修面积甚至超过了房屋产权面积。“更离谱的是，他们填报的维修内容里，有一户竟然需要维修30个排水口，户主看到时都感到诧异，说自己家就算是游泳池也用不到那么多排水口。”王阿姨说。

  小区防水维修工程出现众多问题，工程审批却畅通无阻。调查采访中，多位业主和记者说，多项维修工程在未获职能部门批准前已开工甚至竣工；未完工项目竟也通过了多方验收，监理、审价单位还出具了合格报告；工程款在未完工情况下就已全额支付。“2024年4月25日竣工的第2批施工项目，当年8月就已结清了全部工程款，小区4幢几户外墙墙面清理和防水涂料维修项目未经验收便已竣工。”小区业主说，“还有1幢和6幢楼顶的防水工程在未做保护层的情况下，不仅通过了审计验收，工程款也随之支付。”

  小区业主认为，负责维修项目审计的单位并没有担起责任，反而为实施工程单位顺利结款提供了便利。业主们看到审计材料后，曾向相关单位投诉举报，2025年7月7日，南京市建设工程建设价格监督站回复称，出具小区防水维修项目成果文件的江苏鼎恒工程造价咨询有限公司，套用了不适用于防水维修项目的“计价表”，存在“审核依据不合理”的问题，同时该公司为小区提供服务的“专业咨询员”并不具备造价工程师执业资格。“维修资金属于全体业主，滥用维修资金就是加重业主的共同负担。本应合理支出的费用，被业委会委托给了不合格的实施工程单位、审计单位，最终让业主多花了大量的冤枉钱。”张先生说。

  对于业主们反映的情况，记者正常采访了该小区业委会主任莫先生。莫先生表示小区防水维修工程没有“大问题”，有些瑕疵在所难免，且实施工程单位承诺了保修5年，业主投诉与事实不符。

  莫先生和记者说，善水湾花园2013年交付，有26栋住宅楼、2300多户，由于房龄较老，漏水问题都会存在。小区业委会于2023年成立后，为处理大量来自业主的报修需求，在咨询属地街道意见后，决定采用应急维修程序申请维修资金进行防水维修，“我们当时在小区微信公众号上发布了相关公告。”莫先生说，业委会作为申请人牵头办理相关手续，组织人员进行招标，选定了实施工程单位。虽然涉及100多户的外墙和屋面防水维修工程被分成多个项目申报，但最终都是由同一家单位做施工。

  对于有业主提出的维修质量不佳及资金使用不透明等质疑，莫先生认为是“个别业主恶意投诉”，“我们业委会也只是维修项目申请方，负责走流程，后续的维修和资金使用都有审计单位和政府有关部门把关，真有问题政府早就查处了。”莫先生说。

  对于善水湾花园业主反映的情况，记者近日采访了属地街道办事处，物业管理科的一名工作人员表示，已经多次组织协调解答业主疑问。1月7日，街道邀请了区住建部门、第三方审计单位前往小区，与业主沟通、商议处理方法。“现在我们沟通的方案是，由第三方审计单位对小区防水维修工程进行二次审计，根据审计的结果，后续会促进依法依规处理。”

  住房维修资金的使用有着严格的管理规范，江苏圣典律师事务所陈优男律师介绍，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《南京市住宅物业管理条例》等有关规定法律法规，业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，能要求查询有关财务账簿。

  “根据规定，使用应急维修资金的前提是存在危及房子安全的紧急状况，如屋面、外墙渗漏，严重影响房子使用等情况。”陈优男表示，正常的情况下，动用小区需要用建筑物及附属设施的维修资金时，应当严格按照《中华人民共和国民法典》规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。“因为使用维修资金是属于全体业主共同决定的事项。”对于建发善水湾花园小区维修资金使用和防水维修工程相关的后续处理情况，本报将持续关注。返回搜狐，查看更加多