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  不仅占位200万级更出众的板块，新长宁·水韵名邸还是同级居住舒适度更高、景观园林更丰富、细节诚意度更高的产品。

  试想，当下200万级你大概率只能买一个有连廊（私密性较差）、得房率不高（约72-75%）的高层产品（高密度，容积率2.5）；内部户型动静分区，走廊浪费面积大；精装品牌不错但细节缺失...

  本质在于，开发商虽是央国企，但更多选择做同质化项目，没有真正研究客户的真实需求，为购房者量身定制。

  而项目开发商是新长宁集团，它不仅是一家深耕上海26年的本地国企，更是一家专注开发顶流作品的企业，去年它又拿下了长宁西郊宝贵宅地，选址都是高价值区域。

  它曾营造的兆丰嘉园、金色贝拉维、尚品华庭、古北嘉年华庭等项目，至今产品力依旧很能打，因为在当年它就按照同级更高标准的品质、细节来锻造项目，让产品更具生命力和市场穿透力。

  1、你拥有媲美洋房的居住体验，滨水而居，且所有楼栋一梯两户无连廊带梯控！

  相比常见的20层高层，项目总高只有12-14层，意味楼间距更舒适、采光更好，推窗即见窗前的四季变幻。

  在上海这个卷都，不缺高楼大厦，缺的是能够调节快生活的闲适环境，项目临水而居，亲近自然太难得了。

  值得一提，项目一梯两户无连廊，规避了市场常见连廊户型“隐私、采光差的问题”，中间套都能做成真正南北通透。

  相比市面常见动静分区格局，飞机户型优点是没有过道、没有浪费面积，你买的每一平米都有很高的实用度。

  该户型带独立玄关，兼具收纳功能的同时让出入更具仪式感，这一配置在该级别中颇为少见。

  另外，该房型尺度感极致，南向总开间约10.1米。特别是主卧空间，能从容放置1.80米的大床及2个床头柜，营造出当下为数不多的90㎡段改善尺度。

  比如，主卧可放置1.80米的大床及2个床头柜，次卧作为客房和儿童房可轻松放置1.5米的床铺及2个床头柜。

  此外，项目还有建面约82㎡2房以及建面约133㎡4房，前者很适合现在松绑限购的单身群体，总价温柔；后者适合大家庭改善，舒适度非常高。

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  目前市面新房平均得房率在72-75%，板块内其它项目约74%，而项目得房率高达75-82%。

  若按多出5%算，92㎡多约4.6㎡，111㎡多出约5.5㎡，133㎡多出6.6㎡，这都是实打实的线、项目大牌精装交付，也是重固新房中装修细节更诚意的！

  马桶是科勒的，同板块项目是普通国产的；同时项目中央空调选用的是国产主流品牌，别家据悉是款；还有像热水器，项目用的樱花（或同等品牌），别家品牌级别没有这么高。常用部件的更高标准，保证业主后期使用体验更好。

  大理石，后者石英石，材质都比板块内其它项目好。细节一方面影响正常使用体验，另一方面是开发商诚意度的体现，在不起眼的地方上都如此下血本，那在其它方面肯定更值得期待。

  相比于现在新房普遍要到2026年年中交付，项目预计2025年4月交房优势太大了

  现在很多业主喜欢遛狗、遛小孩，但往往无奈于园林面积有限，只能去社区外解决。

  一带：氧气滨水带，为业主构筑活力自然林荫大道，未来可享南边天然河道，是茶余饭后散步好去处。

  5站华为研发基地。可见，示范区线（在建）能级非常高，串联上海三大顶流产业

  两大国家级战略。纵观上海所有200万级项目，能便捷串联如此高势能产业的新房，新长宁·水韵名邸是极为少有的一个。

  徐汇华之门、张江纳入了自己的通勤版图。一东一西看似通勤有点离谱，但机场联络线年完工）+示范区线（在建）的组合，让这一切都靠谱了起来。

  从家门口出发到崧泽高架赵重公路出入口仅约1.5公里，上高架后没有红绿灯直通大虹桥核心。

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  大部分楼盘没有轨交，离大型商业也非常远，这就从另一方面代表着年轻人将无奈远离他们梦想的精致生活。但新长宁·水韵名邸不一样。

  网红打卡地蟠龙天地（17号线蟠龙路站）、万科天空之城（17号线徐盈路站）离项目也很近。17号线嘉松中路站，将迎来大虹桥首个日式购物中心Terrace Park。

  论资产配置，新长宁·水韵名邸是近示范区 （在建） 的原始股，周边高能级产业遍布，未来前景令人无比期待。

  b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

  a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

  b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

  b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

  就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

  划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

  b、证券交易市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

  指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用的时间、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

  包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

  地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

  租赁权：指土地使用权获得者在其有效有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

  a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

  c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金能够继续使用。

  PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年数的限制，年限由政府规定，否则无条件收回；

  开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

  五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

  〈建设工程项目施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的问题大多有资金不足、设计、施工存在严重质量上的问题，非常建设等。

  指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。

  买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

  指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

  指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

  指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品房，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，一定要符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

  办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

  指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（通常能获得开发商的折扣承诺）。

  指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

  指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

  一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

  指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

  对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

  指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

  由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

  指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

  购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

  指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

  “全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

  指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

  指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的特殊的比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

  指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

  即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

  即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

  即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

  指住房制度改革中，出售公有住房时按着建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

  红线、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

  5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

  6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

  7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

  11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

  13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

  18、净高：指层高减去楼板的厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

  19、绿地面积：指能用来绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

  24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

  25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。

  3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

  4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

  7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

  8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

  10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

  2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

  5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

  7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一些范围或区域。

  4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

  环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

  盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

  23、项目定位：了解最大化的花钱的那群人---再了解消费型态---得出需求---市场产品

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